Cuando se acuerda el precio de una finca, muchos compradores y vendedores olvidan un detalle: formalizar la compraventa cuesta dinero. Entre notaría, impuestos y registro, los gastos pueden sumar varios puntos porcentuales del valor del predio. Conocerlos desde el comienzo evita discusiones a última hora y permite pactar con claridad quién paga cada cosa.
Los cuatro gastos principales
| Gasto | Referencia aproximada | Quién lo paga normalmente |
|---|---|---|
| Derechos notariales (más IVA) | Alrededor del 0,3 % del valor de la venta, más el IVA sobre ese valor, copias y otros cobros menores. | Por costumbre, mitad y mitad entre comprador y vendedor. |
| Retención en la fuente | 1 % del valor de la venta cuando el vendedor es persona natural. | El vendedor. Es un anticipo de impuestos que luego descuenta en su declaración de renta. |
| Impuesto de registro (boleta fiscal o de beneficencia) | Tarifa departamental, habitualmente cercana al 1 % para actos con cuantía. | Normalmente el comprador. |
| Derechos de registro | Tarifa de la Superintendencia de Notariado y Registro, que suele estar por debajo del 1 %. | Normalmente el comprador. |
Esta distribución es una costumbre, no una obligación legal. Comprador y vendedor pueden acordar otra, y lo ideal es dejarla por escrito en la promesa de compraventa.
¿Sobre qué valor se calculan?
Sobre el valor que se declara en la escritura. Ese valor debe corresponder al precio real de la negociación y, en ningún caso, puede ser inferior al avalúo catastral del predio. Declarar un valor menor al real para "ahorrar" gastos no es una buena idea: la ley tributaria exige declarar el precio real y prevé consecuencias cuando no se hace; además, perjudica al comprador cuando más adelante venda, porque su costo fiscal quedará subvalorado.
Un ejemplo ilustrativo
Supongamos una finca vendida por $500.000.000, con porcentajes de referencia. Las cifras reales dependerán de las tarifas vigentes y del departamento.
| Concepto | Cálculo aproximado | Valor aproximado |
|---|---|---|
| Derechos notariales | 0,3 % de 500 millones | $1.500.000 |
| IVA sobre derechos notariales | 19 % de 1,5 millones | $285.000 |
| Retención en la fuente (vendedor) | 1 % de 500 millones | $5.000.000 |
| Impuesto de registro (comprador) | ~1 % de 500 millones | ~$5.000.000 |
| Derechos de registro (comprador) | ~0,5 % a 0,7 % | ~$2.500.000 a $3.500.000 |
En este ejemplo, el comprador pagaría del orden de 8 a 9,5 millones (su mitad de notaría más el registro) y el vendedor unos 5,9 millones (su mitad de notaría más la retención). A eso hay que sumar los honorarios de un abogado para el estudio de títulos, si lo contratas, y el costo de certificados y paz y salvos.
Otros gastos que suelen aparecer
- Paz y salvo de impuesto predial y, si aplica, de valorización. El vendedor debe estar al día; la notaría suele exigirlos.
- Cancelación de hipoteca, si el predio tiene una. Genera su propia escritura o se incluye en la misma, con derechos notariales y de registro adicionales.
- Hipoteca nueva, si compras con crédito. El banco te cobrará avalúo y estudio de títulos, y la hipoteca tiene sus propios gastos de notaría y registro.
- Levantamiento topográfico, cuando hay dudas sobre el área o los linderos.
- Ganancia ocasional para el vendedor: si vende por más de lo que le costó el predio y lo tuvo más de dos años, la utilidad puede estar gravada con el impuesto de ganancia ocasional en su declaración de renta. Conviene que lo consulte con un contador.
¿Cuándo se paga cada cosa?
- En la notaría, al firmar: derechos notariales, IVA y retención en la fuente. La notaría recauda la retención y la gira a la DIAN.
- Después de la firma: con la escritura se liquida y paga el impuesto de registro (en la entidad que designe el departamento) y luego los derechos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Hay plazos para registrar la escritura después de firmada; si se vencen, el impuesto de registro puede generar intereses. No dejes este paso para después: mientras la escritura no esté registrada, ante terceros el predio sigue a nombre del vendedor.
Consejos prácticos
- Pide a la notaría una liquidación previa con el valor exacto de cada concepto.
- Pacta por escrito quién paga qué, incluso si seguirán la costumbre.
- Guarda todos los recibos: sirven para tu declaración de renta y para demostrar el costo del predio en una venta futura.